Ein Steuerstrafverfahren gegen Vermieter beginnt häufig leise – und wird dann schnell sehr ernst. Oft steht am Anfang eine Nachfrage des Finanzamts, ein Abgleich von Daten, eine Außenprüfung oder ein Hinweis aus dem Umfeld. Plötzlich geht es nicht mehr nur um eine Korrektur der Steuererklärung, sondern um den Vorwurf der Steuerhinterziehung nach § 370 AO. Für Vermieter ist das besonders belastend, weil sich Verfahren häufig über mehrere Jahre erstrecken, weil Mietverhältnisse, Nebenkosten und private Geldflüsse eng miteinander verwoben sind und weil die Ermittlungsbehörden bei Immobilienfällen regelmäßig von „Systematik“ sprechen, wenn Einnahmen nicht vollständig erfasst erscheinen.
Gerade in dieser Lage entscheidet eine frühe, strukturierte Verteidigung darüber, ob sich der Vorwurf verfestigt oder ob er rechtlich und tatsächlich eingegrenzt werden kann. Rechtsanwalt Andreas Junge ist bundesweit als Strafverteidiger tätig, Fachanwalt für Strafrecht und zertifizierter Berater für Steuerstrafrecht. In Steuerstrafverfahren, die von Zahlen, Unterlagen und Rückrechnungen leben, setzt er auf diskretes Vorgehen, präzise Aktenarbeit und eine Strategie, die Vorwürfe ordnet, Berechnungen prüft und das bestmögliche Ergebnis anstrebt.
Warum Vermieter besonders häufig ins Visier geraten
Immobilieneinkünfte gelten oft als „einfach“: Miete rein, Kosten raus, Überschuss versteuern. In der Praxis ist es jedoch komplizierter. Vermieter haben häufig mehrere Objekte, wechselnde Mieter, unterschiedliche Zahlungswege und Nebenkostenabrechnungen, die über Monate laufen. Hinzu kommen Kautionen, Mietminderungen, Leerstand, Renovierungen, Handwerkerleistungen und Abschreibungsfragen. Genau diese Komplexität führt dazu, dass Fehler entstehen – und dass Behörden bei Unstimmigkeiten schnell die strafrechtliche Brille aufsetzen.
Hinzu kommt, dass Finanzämter zunehmend Datenquellen abgleichen können, etwa Kontobewegungen, Meldedaten, Grundbuch- und Objektinformationen, Plattformdaten oder Hinweise aus Prüfungen. Wenn dann Mietzahlungen auf Konten eingehen, die nicht zur erklärten Vermietung passen, entsteht schnell ein Verdacht, der eine Strafsache auslösen kann.
Welche Normen im Steuerstrafverfahren gegen Vermieter wichtig sind
Der Kernvorwurf lautet in der Regel § 370 AO (Steuerhinterziehung). Daneben kann § 378 AO (leichtfertige Steuerverkürzung) relevant werden, wenn statt Vorsatz eher grobe Fahrlässigkeit angenommen wird. Diese Unterscheidung ist in der Praxis zentral, weil sie über die strafrechtliche Schwere und die Sanktion mitentscheidet.
Hinzu kommen regelmäßig steuerliche Nebenfolgen wie Nachzahlungen und Zinsen. Außerdem kann im Strafverfahren die Einziehung nach §§ 73 ff. StGB eine Rolle spielen, wenn behauptet wird, aus der Tat seien wirtschaftliche Vorteile erlangt worden. Gerade bei mehrjährigen Vermietungen können so erhebliche Beträge im Raum stehen.
Wie solche Verfahren typischerweise beginnen
Viele Steuerstrafverfahren gegen Vermieter starten durch eine Nachfrage oder einen Datenabgleich. Häufig wird zunächst um Mietverträge, Kontoauszüge, Nebenkostenabrechnungen und Belege gebeten. Wenn Unterlagen nicht passen oder wenn es Widersprüche gibt, kann die Sache an die Bußgeld- und Strafsachenstelle abgegeben werden. In einigen Fällen kommt auch die Steuerfahndung ins Spiel, insbesondere wenn mehrere Objekte betroffen sind oder wenn Einnahmen über Jahre nicht erklärt worden sein sollen.
Gerade in dieser Phase ist Vorsicht wichtig. Wer jetzt hektisch Unterlagen nachliefert, ohne den Gesamtzusammenhang sauber zu prüfen, produziert nicht selten neue Unstimmigkeiten. Eine geordnete, strategische Aufbereitung ist hier oft der entscheidende Unterschied.
Typische Konstellationen, die bei Vermietern zu Steuerstrafverfahren führen
Ein Klassiker sind nicht erklärte Mieteinnahmen, etwa bei Barzahlungen, bei kurzfristigen Vermietungen oder wenn ein Objekt „nebenbei“ läuft und nicht konsequent in der Steuererklärung erfasst wurde. Auch Fälle, in denen ein Teil der Miete offiziell und ein Teil „inoffiziell“ gezahlt worden sein soll, sind ein häufiger Auslöser für Ermittlungen.
Ebenso häufig sind Konstellationen rund um Nebenkosten und Kautionen. Wenn Kautionen fälschlich als Einnahmen oder umgekehrt Einnahmen als Kautionen dargestellt werden, entstehen schnell Unklarheiten. Auch die Frage, wie Nebenkosten abgerechnet und weitergeleitet wurden, kann zum Streitpunkt werden, insbesondere wenn Abrechnungen nicht vollständig oder nicht nachvollziehbar sind.
Ein weiteres Feld sind Werbungskosten. Handwerkerrechnungen, Renovierungen, Fahrtkosten, Arbeitszimmer, Finanzierungskosten oder Abschreibungen werden in Prüfungen oft kritisch betrachtet. Fehler in der Zuordnung oder überzogene Ansätze können zwar zunächst „nur“ steuerlich beanstandet werden, werden in einem Strafverfahren aber manchmal als bewusstes Vorgehen interpretiert. Auch hier ist die Vorsatzfrage zentral.
Schließlich spielen Familien- und Näheverhältnisse eine große Rolle. Vermietung an Angehörige, verbilligte Vermietung, gemischte Nutzung oder unklare Abgrenzung zwischen privat und vermietet können zu komplexen Bewertungen führen, die sich später strafrechtlich aufladen, wenn Behörden daraus ein „Konstrukt“ machen.
Die möglichen Folgen: Warum Vermieter solche Verfahren nicht unterschätzen sollten
Strafrechtlich drohen Geldstrafen und – je nach Höhe des behaupteten Steuerschadens – auch Freiheitsstrafen. Hinzu kommen Nachzahlungen und Zinsen, die bei mehrjährigen Zeiträumen schnell erheblich werden. In der Praxis ist außerdem der Druck hoch, weil Ermittlungen häufig mehrere Jahre gleichzeitig betreffen und weil Unterlagen nachträglich zusammengetragen werden müssen.
Auch die Reputation kann eine Rolle spielen, etwa wenn Banken, Geschäftspartner oder Mieter von einem Verfahren erfahren. Gerade bei Vermietern mit mehreren Objekten kann ein Verfahren zudem Folgeprüfungen auslösen, die weit über den ursprünglichen Anlass hinausgehen.
Was in der Verteidigung wirklich entscheidend ist
In Steuerstrafverfahren gegen Vermieter ist Struktur alles. Eine wirksame Verteidigung beginnt mit einer sauberen Bestandsaufnahme: Welche Objekte, welche Jahre, welche Einnahmen, welche Konten und welche Zahlungswege sind betroffen? Danach wird geprüft, wie der behauptete Steuerschaden berechnet wurde und ob Zuordnungen tatsächlich stimmen. Häufig beruhen Vorwürfe auf pauschalen Annahmen, etwa dass jede Einzahlung eine Miete sein müsse oder dass Barzahlungen automatisch „schwarz“ seien. Gerade hier lassen sich Vorwürfe oft eingrenzen, wenn man die tatsächlichen Abläufe sauber dokumentiert.
Ein zentraler Punkt ist außerdem die Abgrenzung zwischen Vorsatz und Fehler. § 370 AO setzt Vorsatz voraus. In vielen Fällen geht es deshalb darum, ob die Behörde wirklich beweisen kann, dass Einnahmen bewusst verschwiegen oder falsche Angaben gezielt gemacht wurden – oder ob es plausible, nachvollziehbare Gründe für Unvollständigkeiten gibt, etwa Organisationsfehler, fehlende Unterlagen, Missverständnisse oder Wechsel in der Verwaltung.
Je nach Aktenlage kann es realistisch sein, auf eine Verfahrensbeendigung ohne öffentliche Hauptverhandlung hinzuarbeiten. Ziel ist, den Sachverhalt steuerlich sauber zu klären, den Vorwurf strafrechtlich zu begrenzen und die wirtschaftlichen Folgen so gering wie möglich zu halten.
Warum Rechtsanwalt Andreas Junge ein starker Ansprechpartner für Vermieter ist
Steuerstrafverfahren im Immobilienbereich sind zahlenlastig, dokumentenintensiv und häufig von Rückrechnungen geprägt. Rechtsanwalt Andreas Junge ist bundesweit als Strafverteidiger tätig, Fachanwalt für Strafrecht und zertifizierter Berater für Steuerstrafrecht. Er kennt die Abläufe bei Finanzamt, Bußgeld- und Strafsachenstelle und Steuerfahndung und ist erfahren darin, komplexe Vermietungssachverhalte so aufzubereiten, dass sie juristisch korrekt bewertet werden können.
Er steht für eine diskrete, strukturierte und zielorientierte Verteidigung – mit dem Fokus, Vorwürfe früh zu ordnen, Berechnungen zu prüfen und tragfähige Lösungen zu erreichen.
Wie Vermieter nach dem ersten Schreiben wieder Kontrolle gewinnen
Ein Steuerstrafverfahren wegen nicht erklärter Mieteinnahmen ist ernst, aber nicht jeder Verdacht hält einer genauen Prüfung stand. Viele Verfahren hängen an Zuordnung, Nachvollziehbarkeit und der Frage, ob Vorsatz wirklich beweisbar ist. Wer früh die Kommunikation kontrolliert, keine vorschnellen Einlassungen macht und den Sachverhalt professionell aufbereiten lässt, kann den Verlauf häufig entscheidend beeinflussen.
Gerade weil es schnell um mehrere Jahre und hohe Beträge geht, lohnt sich eine Verteidigung, die ruhig bleibt und konsequent arbeitet.