Mieteinnahmen nicht erklärt – plötzlich ermittelt die Steuerfahndung: Steuerstrafverfahren gegen Vermieter und wirksame Verteidigung

Ein Steuerstrafverfahren wegen nicht erklärter Mieteinnahmen kann für private Vermieter, Immobilienbesitzer und Unternehmer erhebliche finanzielle und strafrechtliche Folgen haben. Häufig beginnt der Vorgang mit einer Nachfrage des Finanzamts, einer Betriebsprüfung, einem Datenabgleich oder Informationen über Vermietungsplattformen. Stellt die Finanzverwaltung fest, dass Einnahmen aus einer Wohnung, einem Haus, einer Ferienimmobilie oder einer Untervermietung nicht oder nicht vollständig in der Steuererklärung angegeben wurden, kann aus einem zunächst steuerlichen Problem schnell ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung nach § 370 AO werden.

Nach § 21 EStG gehören insbesondere Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen zu den steuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Wer gegenüber dem Finanzamt vorsätzlich unrichtige oder unvollständige Angaben über steuerlich erhebliche Tatsachen macht oder das Finanzamt pflichtwidrig in Unkenntnis lässt und dadurch Steuern verkürzt, kann sich nach § 370 AO strafbar machen. Im Grundtatbestand drohen Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe; in besonders schweren Fällen kann der Strafrahmen sechs Monate bis zehn Jahre betragen.

Entscheidend ist jedoch: Nicht jede fehlerhafte oder unvollständige Angabe zu Mieteinnahmen ist automatisch Steuerhinterziehung. Für eine strafrechtliche Verurteilung muss grundsätzlich Vorsatz nachgewiesen werden. Genau diese Abgrenzung zwischen steuerlichem Fehler und vorsätzlicher Steuerverkürzung ist in vielen Verfahren der wichtigste Ansatzpunkt der Verteidigung.

Welche Mieteinnahmen müssen grundsätzlich versteuert werden?

§ 21 Abs. 1 EStG erfasst insbesondere Einkünfte aus der entgeltlichen Überlassung von Grundstücken, Häusern, Wohnungen und einzelnen Gebäudeteilen.

Dazu gehören typischerweise Einnahmen aus einer dauerhaft vermieteten Eigentumswohnung, einem Mehrfamilienhaus, einem Einfamilienhaus oder einem vermieteten Zimmer.

Auch Einnahmen aus einer zeitweisen Vermietung können steuerlich relevant sein.

Für das Finanzamt ist dabei nicht allein entscheidend, ob ein klassischer langfristiger Mietvertrag existiert. Auch kurzfristige und wiederholte Überlassungen gegen Entgelt können steuerlich zu erfassen sein.

Nicht erklärte Mieteinnahmen als Steuerhinterziehung

Der klassische Vorwurf lautet, ein Vermieter habe über mehrere Jahre Mieteinnahmen erhalten, diese aber in seinen Einkommensteuererklärungen überhaupt nicht angegeben.

Dann können die Finanzbehörden davon ausgehen, dass die Einkommensteuer bewusst zu niedrig festgesetzt wurde.

Für § 370 AO genügt es jedoch nicht, allein festzustellen, dass Einnahmen vorhanden und steuerlich nicht erklärt waren.

Es muss zusätzlich geklärt werden, warum die Einnahmen nicht angegeben wurden und welche Vorstellung der Steuerpflichtige davon hatte.

Hat der Vermieter die Einnahmen bewusst verschwiegen?

Oder ging er aufgrund falscher Beratung davon aus, sie seien nicht steuerpflichtig?

Hat ein Steuerberater unvollständige Unterlagen erhalten?

Oder wurden Einnahmen versehentlich einem anderen Jahr zugeordnet?

Diese Unterschiede sind strafrechtlich erheblich.

Bar gezahlte Miete

Besonders schnell entsteht Misstrauen bei der Finanzverwaltung, wenn Mieten bar gezahlt werden.

Barzahlung ist jedoch nicht automatisch illegal.

Entscheidend ist, ob die Einnahmen steuerlich ordnungsgemäß erfasst wurden.

Ermittlungsbehörden können bei Bargeldmieten beispielsweise Mietverträge, Aussagen von Mietern, Quittungen und Bareinzahlungen auf Konten miteinander vergleichen.

Für die Verteidigung muss darauf geachtet werden, dass nicht jede Bargeldeinzahlung vorschnell als Mieteinnahme behandelt wird.

Private Darlehen, Rückzahlungen, Verkäufe oder andere Geldquellen können ebenfalls Bargeldeinzahlungen erklären.

Mieter als Zeugen der Steuerfahndung

In entsprechenden Verfahren werden häufig Mieter befragt.

Sie sollen beispielsweise angeben, seit wann sie in der Wohnung wohnen, welche monatliche Miete vereinbart war und ob zusätzlich Bargeld gezahlt wurde.

Solche Aussagen können wichtig sein.

Sie müssen jedoch mit Mietverträgen, Kontoauszügen und tatsächlichen Zahlungsflüssen abgeglichen werden.

Gerade bei älteren Mietverhältnissen können sich Miethöhen verändert haben. Mietminderungen, Nachzahlungen oder Nebenkosten können den tatsächlichen Zahlungsbetrag beeinflussen.

Eine einfache Multiplikation aus behaupteter Monatsmiete und Anzahl der Monate muss deshalb nicht zwingend den steuerlich relevanten Betrag ergeben.

Airbnb, Booking und Ferienwohnungen

Besonders relevant sind heute Einnahmen aus kurzfristiger Vermietung über Internetplattformen.

Wer Wohnungen, Zimmer oder Ferienimmobilien über Plattformen vermittelt, hinterlässt regelmäßig umfangreiche digitale Zahlungs- und Buchungsdaten.

Das seit 2023 geltende Plattformen-Steuertransparenzgesetz verpflichtet meldende Plattformbetreiber unter bestimmten Voraussetzungen dazu, Informationen über Anbieter an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Zu den relevanten Tätigkeiten gehört ausdrücklich die zeitlich begrenzte entgeltliche Überlassung von unbeweglichem Vermögen.

Bei Immobilienvermietungen können insbesondere die Anschrift der Immobilie, die je Quartal gezahlte oder gutgeschriebene Vergütung, die Anzahl der Vermietungsvorgänge und gegebenenfalls die Zahl der Vermietungstage gemeldet werden.

Damit kann die Finanzverwaltung Plattformdaten mit der Steuererklärung vergleichen.

Plattformmeldungen bedeuten nicht automatisch Steuerhinterziehung

Dass eine Vermietungsplattform Einnahmen meldet, beweist noch keinen Vorsatz.

Zunächst muss geprüft werden, ob die gemeldeten Bruttobeträge tatsächlich mit den steuerpflichtigen Einkünften übereinstimmen.

Plattformgebühren, Stornierungen, Rückzahlungen oder andere Abzüge können eine Rolle spielen.

Außerdem ist zwischen Einnahmen und den letztlich steuerpflichtigen Einkünften zu unterscheiden.

Werbungskosten können die steuerliche Bemessungsgrundlage erheblich reduzieren.

Deshalb darf nicht allein aus einer Plattformmeldung ein angeblicher Hinterziehungsbetrag errechnet werden.

Werbungskosten können den steuerlichen Schaden erheblich beeinflussen

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können zahlreiche Aufwendungen steuerlich abzugsfähig sein.

Dazu können beispielsweise Schuldzinsen, Abschreibungen, bestimmte Renovierungs- und Instandhaltungsaufwendungen, Verwaltungskosten und weitere objektbezogene Aufwendungen gehören.

Für das Steuerstrafverfahren ist dieser Punkt wichtig.

Der steuerliche Hinterziehungsbetrag darf nicht lediglich anhand nicht erklärter Bruttomieteinnahmen berechnet werden.

Es muss geprüft werden, welche steuerlich anzuerkennenden Aufwendungen den Einnahmen gegenüberstanden.

Gerade bei hoch fremdfinanzierten Immobilien kann der steuerliche Mehrbetrag deutlich geringer sein als die Summe der vereinnahmten Mieten.

Hausgeld und Erhaltungsrücklage genau unterscheiden

Bei Eigentumswohnungen entstehen häufig Fehler bei der Behandlung von Hausgeldzahlungen.

Der Bundesfinanzhof hat für die Erhaltungsrücklage klargestellt, dass Beiträge eines Wohnungseigentümers nicht bereits bei Einzahlung in die Rücklage als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sind. Der Werbungskostenabzug entsteht grundsätzlich erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für entsprechende Erhaltungsmaßnahmen verwendet.

Solche steuerlichen Detailfragen zeigen, warum eine falsche Einkommensteuererklärung nicht automatisch bedeutet, der Vermieter habe vorsätzlich Steuern hinterzogen.

Abgrenzungsfehler können gerade bei Immobilien steuerlich komplex sein.

Vermietung an Angehörige

Besondere steuerliche Fragen entstehen bei Vermietungen an Kinder, Eltern oder andere Angehörige.

§ 21 Abs. 2 EStG enthält besondere Vorgaben für verbilligte Wohnraumüberlassungen. Beträgt das Entgelt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung gilt sie ab mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete grundsätzlich als entgeltlich.

Die steuerliche Behandlung kann daher kompliziert sein.

Ein Fehler bei einer Angehörigenvermietung ist nicht ohne Weiteres mit dem bewussten Verschweigen schwarzer Mieteinnahmen gleichzusetzen.

Wem sind die Mieteinnahmen steuerlich überhaupt zuzurechnen?

Auch diese Frage kann kompliziert sein.

Der Bundesfinanzhof stellt für die Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darauf ab, wer tatsächlich die wirtschaftliche beziehungsweise rechtliche Macht besitzt, das Objekt entgeltlich zur Nutzung zu überlassen und Träger der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ist.

Das kann beispielsweise bei Familienimmobilien, Nießbrauchsgestaltungen, Treuhandverhältnissen oder gemeinschaftlichem Eigentum eine Rolle spielen.

Die Tatsache, dass ein Objekt einer Person im Grundbuch gehört, beantwortet daher nicht in jeder denkbaren Konstellation automatisch sämtliche steuerlichen Zurechnungsfragen.

Mieteinnahmen auf dem Konto des Ehepartners

In Familien werden Mieten teilweise auf Gemeinschaftskonten oder auf ein Konto eines Ehepartners gezahlt.

Dadurch kann es zu falschen Schlussfolgerungen kommen.

Entscheidend ist nicht allein, auf welches Konto das Geld überwiesen wurde, sondern wem die Vermietungseinkünfte steuerrechtlich zuzurechnen sind.

Gerade bei gemeinsam gehaltenen Immobilien oder Ehegatten kann deshalb die Eigentums- und Vertragslage genau geprüft werden.

Untervermietung nicht erklärt

Auch Einnahmen aus Untervermietung können steuerlich relevant sein.

Ein Mieter vermietet beispielsweise ein Zimmer dauerhaft oder zeitweise an eine andere Person.

Die Finanzverwaltung kann dann prüfen, ob daraus steuerpflichtige Einkünfte entstanden sind.

Auch hier müssen den Einnahmen allerdings mögliche Aufwendungen gegenübergestellt werden.

Die strafrechtliche Frage bleibt außerdem, ob der Betroffene überhaupt erkannt hatte, dass eine steuerliche Erklärungspflicht bestand.

Vermietung einer Ferienwohnung

Bei Ferienwohnungen ist die steuerliche Einordnung besonders anspruchsvoll.

Neben der Höhe der Einnahmen kann eine Rolle spielen, in welchem Umfang die Immobilie selbst genutzt wurde und ob tatsächlich eine auf Einkünfteerzielung gerichtete Vermietung vorlag.

Der Bundesfinanzhof bestätigt in seiner aktuellen Rechtsprechung, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietung grundsätzlich typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen ist; bei anderen Vermietungskonstellationen kann dagegen eine nähere Prüfung erforderlich werden.

Gerade bei gemischter privater und touristischer Nutzung können steuerliche Fehler entstehen, ohne dass daraus automatisch ein Hinterziehungsvorsatz folgt.

Ausländische Immobilien

Auch Mieteinnahmen aus Immobilien im Ausland können steuerlich Bedeutung besitzen.

§ 34d EStG ordnet Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ausländischem unbeweglichen Vermögens den ausländischen Einkünften zu.

Welche steuerlichen Folgen sich in Deutschland ergeben, hängt zusätzlich von möglichen Doppelbesteuerungsabkommen und der persönlichen steuerlichen Situation ab.

Gerade bei Ferienhäusern in Spanien, Italien, Polen oder anderen Staaten können deshalb komplizierte Fragen entstehen.

Auch hier gilt: Eine fehlerhafte steuerliche Behandlung ist nicht automatisch vorsätzliche Steuerhinterziehung.

Bankdaten können Mieteinnahmen sichtbar machen

Die Steuerfahndung wertet in Ermittlungsverfahren regelmäßig Kontobewegungen aus.

Wiederkehrende monatliche Überweisungen mit Betreff „Miete“ sind leicht zu identifizieren.

Aber auch hier muss korrekt gerechnet werden.

Enthält eine Zahlung Nebenkostenvorauszahlungen?

Wurde eine Kaution überwiesen?

Handelt es sich um eine Nachzahlung?

Ist eine Zahlung zurückerstattet worden?

Kautionen sind insbesondere nicht automatisch mit steuerpflichtigen laufenden Mieteinnahmen gleichzusetzen.

Kaution ist nicht einfach Mieteinnahme

Gerade bei großen Einmalzahlungen kann die Finanzverwaltung zunächst genau hinschauen.

Eine Mietkaution hat aber einen anderen Charakter als die laufende Miete.

Wird sie lediglich als Sicherheit gehalten und besteht eine Rückzahlungsverpflichtung, darf sie nicht ohne Weiteres wie laufender Mietzins behandelt werden.

Erst wenn der Vermieter berechtigt auf die Kaution zugreift, können sich weitere steuerliche Fragen stellen.

Für eine strafrechtliche Schadensberechnung müssen solche Positionen sauber getrennt werden.

Nebenkosten und Betriebskostenabrechnungen

Auch Nebenkostenvorauszahlungen und Erstattungen können die Berechnung komplizieren.

Ermittlungsbehörden dürfen nicht lediglich sämtliche Zahlungseingänge des Mieters zusammenaddieren und daraus unmittelbar steuerpflichtigen Gewinn ableiten.

Auf der Gegenseite stehen regelmäßig entsprechende Betriebskosten.

Deshalb müssen die steuerlichen Einkünfte korrekt rekonstruiert werden.

Versehentlich eine Wohnung in der Steuererklärung vergessen

Gerade bei mehreren Immobilien kann ein Vermieter geltend machen, eine einzelne Wohnung oder einen bestimmten Zeitraum versehentlich nicht berücksichtigt zu haben.

Ob eine solche Erklärung glaubhaft ist, hängt vom Einzelfall ab.

Bei einer einmaligen Unvollständigkeit kann die Vorsatzfrage anders zu beurteilen sein als bei zehn Jahren systematisch verschwiegener Einnahmen.

Entscheidend können Umfang, Dauer, steuerliche Erfahrung und Kommunikation mit dem Steuerberater sein.

Die Staatsanwaltschaft darf Vorsatz nicht allein aus dem objektiven Fehler ableiten.

Mehrere Jahre nicht erklärte Mieteinnahmen

Je länger die Einnahmen nicht erklärt wurden, desto stärker kann die Staatsanwaltschaft versuchen, daraus Vorsatz herzuleiten.

Trotzdem muss auch dann der konkrete Sachverhalt untersucht werden.

Wurden überhaupt Steuererklärungen abgegeben?

Wer hat sie erstellt?

Welche Unterlagen lagen dem Steuerberater vor?

Gab es Änderungen der Eigentumsverhältnisse?

War möglicherweise eine andere Person für die Verwaltung zuständig?

Eine langfristige Unrichtigkeit ist ein belastendes Indiz, ersetzt aber nicht jede Prüfung der subjektiven Tatseite.

Steuerberater kann für die Vorsatzfrage wichtig sein

Viele Vermieter lassen ihre Einkommensteuererklärungen durch einen Steuerberater erstellen.

Das schützt nicht automatisch vor Strafbarkeit.

Wer seinem Berater bewusst verschweigt, dass er zusätzliche Wohnungen vermietet, kann sich nicht damit verteidigen, die Erklärung sei von einem Steuerberater erstellt worden.

Anders kann es sein, wenn sämtliche Unterlagen vollständig übermittelt wurden und der steuerliche Fehler erst bei der fachlichen Bearbeitung entstand.

E-Mails, Mandantenfragebögen, Mietverträge und übergebene Unterlagen können dann wichtige Entlastungsbeweise darstellen.

Steuerhinterziehung oder leichtfertige Steuerverkürzung?

Nicht jede gravierende steuerliche Unachtsamkeit ist vorsätzliche Steuerhinterziehung.

§ 378 AO erfasst die leichtfertige Steuerverkürzung als Ordnungswidrigkeit. Wer eine Handlung im Sinne des § 370 Abs. 1 AO lediglich leichtfertig begeht, kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro belegt werden.

Die Abgrenzung zwischen Vorsatz und Leichtfertigkeit kann daher entscheidend sein.

Wusste der Vermieter sicher oder hielt er es zumindest ernsthaft für möglich, dass die Einnahmen erklärt werden mussten und nahm die Steuerverkürzung dennoch in Kauf?

Oder beruhte das Verhalten lediglich auf erheblicher Nachlässigkeit?

Diese subjektive Frage muss anhand des konkreten Einzelfalls beantwortet werden.

Die Höhe der hinterzogenen Steuer muss richtig berechnet werden

Ein häufiger Fehler besteht darin, nicht erklärte Mieteinnahmen mit der hinterzogenen Steuer gleichzusetzen.

Das ist falsch.

Wenn beispielsweise 50.000 Euro Mietzahlungen nicht erklärt wurden, beträgt der strafrechtlich relevante Steuerschaden nicht automatisch 50.000 Euro.

Zunächst müssen die steuerpflichtigen Einkünfte berechnet werden.

Davon sind gegebenenfalls Werbungskosten abzuziehen. Erst danach kann die zusätzliche Einkommensteuer festgestellt werden.

Diese Berechnung kann im Strafverfahren erhebliche Bedeutung haben.

Werbungskosten dürfen bei der Verteidigung nicht vergessen werden

Gerade wenn Mieteinnahmen überhaupt nicht erklärt wurden, wurden häufig auch die dazugehörigen Werbungskosten nicht geltend gemacht.

Dazu können beispielsweise Finanzierungskosten, Abschreibung, Verwaltung und Instandhaltungsaufwendungen gehören.

Diese Beträge können die Einkünfte erheblich reduzieren.

Die Verteidigung sollte deshalb sämtliche Objektunterlagen nachträglich vollständig auswerten.

Schätzungen der Steuerfahndung kritisch prüfen

Sind Unterlagen nicht vollständig vorhanden, kann die Finanzverwaltung zu Schätzungen greifen.

Das bedeutet aber nicht, dass jede Schätzung für das Strafverfahren ungeprüft übernommen werden darf.

Wurde beispielsweise aus einem bekannten Mietjahr auf mehrere frühere Jahre hochgerechnet, muss geprüft werden, ob die Wohnung damals überhaupt durchgehend vermietet war.

Gab es Leerstand?

Mietausfälle?

Renovierungsphasen?

Mietminderungen?

Eine realistische Rekonstruktion kann den behaupteten Hinterziehungsbetrag erheblich reduzieren.

Daten aus Online-Plattformen müssen richtig ausgewertet werden

Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz kann der Finanzverwaltung umfangreiche Informationen liefern.

Plattformbetreiber melden bei relevanten Immobilienaktivitäten unter anderem quartalsbezogene Vergütungen und die Zahl der entsprechenden Tätigkeiten.

Diese Informationen sind aber zunächst Daten für das Besteuerungsverfahren.

Sie beantworten nicht automatisch, welche Einkommensteuer tatsächlich hinterzogen wurde oder ob überhaupt Vorsatz vorlag.

Gerade bei Plattformvermietungen müssen Provisionen, Stornierungen und die konkreten Eigentums- beziehungsweise Vermietungsverhältnisse untersucht werden.

Durchsuchung wegen nicht erklärter Mieteinnahmen

Bei größeren Verdachtsfällen kann es zu einer Durchsuchung kommen.

Gesucht werden möglicherweise Mietverträge, Kontounterlagen, Immobilienakten, elektronische Kommunikation und Buchhaltungsunterlagen.

Beschuldigte sollten in einer solchen Situation keine spontanen Erklärungen darüber abgeben, welche Wohnungen seit wann vermietet wurden.

Der konkrete Tatvorwurf und die bereits vorhandenen Informationen der Steuerfahndung sind zu diesem Zeitpunkt regelmäßig nicht vollständig bekannt.

Der sinnvollere erste Schritt ist die Akteneinsicht.

Keine nachträglichen Verträge erstellen oder Unterlagen verändern

Nach Bekanntwerden eines Ermittlungsverfahrens sollten keine Mietverträge nachträglich verändert oder rückdatiert werden.

Auch elektronische Unterlagen sollten nicht gelöscht oder manipuliert werden.

Gerade ältere E-Mails, Kontoauszüge oder Mietanzeigen können für die Verteidigung wertvoll sein.

Sie können beispielsweise belegen, dass eine Wohnung längere Zeit leer stand oder bestimmte Zahlungen anders einzuordnen waren.

Selbstanzeige bei nicht erklärten Mieteinnahmen

Wer selbst feststellt, dass Mieteinnahmen in früheren Steuererklärungen nicht angegeben wurden, denkt häufig an eine Selbstanzeige nach § 371 AO.

Eine wirksame Selbstanzeige kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Straffreiheit ermöglichen.

Sie muss jedoch vollständig sein. § 371 Abs. 1 AO verlangt grundsätzlich die Berichtigung sämtlicher unverjährter Steuerstraftaten einer Steuerart, mindestens aber aller entsprechenden Steuerstraftaten innerhalb der letzten zehn Kalenderjahre.

Außerdem bestehen gesetzliche Sperrgründe. Straffreiheit tritt beispielsweise nicht ohne Weiteres ein, wenn bereits eine Prüfungsanordnung bekanntgegeben oder die Einleitung eines Straf- oder Bußgeldverfahrens mitgeteilt wurde.

Eine Selbstanzeige sollte deshalb niemals vorschnell oder auf Grundlage unvollständiger Zahlen abgegeben werden.

„Ich trage die Einnahmen einfach nächstes Jahr nach“ ist keine sichere Lösung

Steuerpflichtige versuchen manchmal, einen Fehler stillschweigend in einer späteren Steuererklärung auszugleichen.

Das löst ein bereits entstandenes strafrechtliches Problem nicht automatisch.

Wurde eine frühere Steuererklärung vorsätzlich falsch abgegeben und dadurch Steuer verkürzt, ist die Tat grundsätzlich bereits verwirklicht.

Eine spätere Korrektur kann strafrechtlich relevant sein, muss aber rechtlich richtig gestaltet werden.

Gerade deshalb sollte vor jeder nachträglichen Berichtigung geprüft werden, ob eine Selbstanzeige oder andere Korrekturvorschrift einschlägig ist.

Auslandskonten und Mieteinnahmen

Manche Vermieter lassen Einnahmen aus ausländischen Immobilien auf ausländische Bankkonten überweisen.

Auch dies bedeutet nicht, dass die Einnahmen der deutschen Besteuerung automatisch entzogen wären.

Je nach Steuerpflicht und Doppelbesteuerungsabkommen können weiterhin Erklärungspflichten bestehen.

Internationale Informationsaustauschsysteme haben zudem dazu geführt, dass ausländische Konten und Plattformdaten für Finanzverwaltungen zunehmend nachvollziehbar werden.

Eine Verteidigung sollte deshalb sämtliche Länder und Zahlungswege vollständig erfassen.

Mehrere Immobilien und hohe Hinterziehungsbeträge

Bei großen Immobilienbeständen können sich über mehrere Jahre erhebliche Beträge summieren.

Dann kann die Staatsanwaltschaft einen besonders schweren Fall nach § 370 Abs. 3 AO prüfen. Das Gesetz sieht unter anderem bei einer Steuerverkürzung großen Ausmaßes einen besonders schweren Fall vor, für den grundsätzlich Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren vorgesehen ist.

Gerade deshalb ist die exakte Berechnung der tatsächlich verkürzten Steuer und nicht nur der Bruttomieteinnahmen von zentraler Bedeutung.

Vermieter sollten nicht vorschnell alles einräumen

Nach einem Schreiben der Steuerfahndung besteht häufig der Wunsch, den Vorgang sofort zu erklären.

Eine Aussage wie „Die Wohnung habe ich tatsächlich seit fünf Jahren vermietet und nie angegeben“ kann jedoch den zentralen objektiven und subjektiven Tatvorwurf erheblich stützen.

Vor einer Einlassung sollte deshalb bekannt sein, welche Daten das Finanzamt bereits besitzt und welche Jahre tatsächlich Gegenstand des Verfahrens sind.

Eine spätere gezielte Stellungnahme kann wesentlich sinnvoller sein.

Verteidigungsstrategien bei Steuerstrafverfahren wegen Mieteinnahmen

Eine erfolgreiche Verteidigung beginnt mit der vollständigen Akteneinsicht.

Danach sollte für jede Immobilie und jeden Veranlagungszeitraum rekonstruiert werden:

Welche Miete wurde tatsächlich vereinbart?

Welche Zahlungen gingen ein?

Gab es Leerstandszeiten?

Welche Nebenkosten wurden vereinnahmt?

Welche Werbungskosten entstanden?

Wer war steuerlich Vermieter?

Welche Unterlagen erhielt der Steuerberater?

Erst auf dieser Grundlage lässt sich der tatsächliche steuerliche Mehrbetrag berechnen.

Danach muss die entscheidende strafrechtliche Frage beantwortet werden: Lässt sich vorsätzliches Handeln überhaupt nachweisen?

Nicht erklärte Einnahmen und nicht berücksichtigte Ausgaben zusammen betrachten

Eine gute Verteidigung darf nicht nur die Belastungsseite der Steuerfahndung nachvollziehen.

Wenn Einnahmen bislang vollständig fehlten, fehlen möglicherweise auch sämtliche dazugehörigen Aufwendungen.

Deshalb sollte eine vollständige steuerliche Gegenberechnung erstellt werden.

Gerade Finanzierungskosten und Abschreibung können bei Immobilien erhebliche Auswirkungen haben.

Die strafrechtliche Schadensberechnung kann sich dadurch deutlich reduzieren.

Einstellung nach § 170 Abs. 2 StPO als wichtiges Verteidigungsziel

Nicht jedes Steuerstrafverfahren wegen Mieteinnahmen muss mit einer Anklage oder Verurteilung enden.

Kann ein Vorsatz nicht nachgewiesen werden, beruhen Fehler auf einer nachvollziehbaren steuerlichen Fehlbewertung oder ist die Berechnung des angeblichen Hinterziehungsbetrags nicht belastbar, können erhebliche Verteidigungsansätze bestehen.

In manchen Fällen kann auch eine Einordnung als leichtfertige Steuerverkürzung statt vorsätzlicher Steuerhinterziehung zu prüfen sein. § 378 AO behandelt leichtfertiges Verhalten lediglich als Ordnungswidrigkeit.

Nach vollständiger Akteneinsicht kann deshalb eine detaillierte Verteidigerstellungnahme sinnvoll sein.

Das Ziel sollte – soweit es die individuelle Sach- und Beweislage erlaubt – darin bestehen, bereits im Ermittlungsverfahren eine Einstellung nach § 170 Abs. 2 StPO zu erreichen.

Rechtsanwalt Andreas Junge – Fachanwalt für Strafrecht und zertifizierter Berater für Steuerstrafrecht

Gerade ein Steuerstrafverfahren wegen nicht erklärter Mieteinnahmen erfordert sowohl steuerrechtliches Verständnis als auch Erfahrung in der Strafverteidigung.

Rechtsanwalt Andreas Junge ist Fachanwalt für Strafrecht und zertifizierter Berater für Steuerstrafrecht.

Er prüft bei Verfahren wegen Mieteinnahmen insbesondere Steuererklärungen, Mietverträge, Bankbewegungen, Werbungskosten und Berechnungen der Finanzverwaltung. Bei Airbnb- und anderen Plattformvermietungen können zusätzlich die von Plattformbetreibern gemeldeten Daten und deren richtige steuerliche Einordnung eine wesentliche Rolle spielen. Nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz können bei Immobilienvermietungen insbesondere Objektanschrift, Vergütung und Umfang der Vermietungsaktivitäten an die Finanzverwaltung gemeldet werden.

Ein besonderer Schwerpunkt der Verteidigung liegt auf der Frage, ob dem Beschuldigten tatsächlich vorsätzliche Steuerhinterziehung nachgewiesen werden kann oder lediglich ein steuerlicher Fehler beziehungsweise eine leichtfertige Steuerverkürzung vorliegt.

In den von Rechtsanwalt Andreas Junge bislang betreuten vergleichbaren Verfahren konnte jeweils eine Einstellung erreicht werden. Gerade bei Immobilien können eine vollständige Gegenberechnung der Werbungskosten und eine sorgfältige Prüfung der Vorsatzfrage erheblichen Einfluss auf das Verfahren haben. Jeder neue Fall muss selbstverständlich anhand seiner individuellen Beweis- und Rechtslage beurteilt werden.

Mieteinnahmen nicht erklärt und Post vom Finanzamt oder der Steuerfahndung erhalten? Frühzeitig handeln

Wer feststellt, dass Mieteinnahmen in früheren Steuererklärungen fehlen, oder bereits eine Mitteilung über ein Steuerstrafverfahren erhalten hat, sollte nicht vorschnell selbst beim Finanzamt anrufen oder ungeprüft Steuererklärungen korrigieren.

Insbesondere sollte vor einer Selbstanzeige geklärt werden, ob sie noch möglich ist und welche Jahre vollständig aufgearbeitet werden müssen. § 371 AO stellt hierfür strenge Anforderungen und enthält verschiedene Sperrgründe.

Je früher Rechtsanwalt Andreas Junge eingeschaltet wird, desto früher können Akteneinsicht genommen, die tatsächlichen Mieteinnahmen und Werbungskosten rekonstruiert und der von der Finanzverwaltung behauptete Steuerschaden überprüft werden.

Ein Steuerstrafverfahren wegen Mieteinnahmen ist nicht bereits deshalb bewiesen, weil das Finanzamt bislang nicht erklärte Mietzahlungen entdeckt. Für eine Verurteilung nach § 370 AO muss zusätzlich nachgewiesen werden, dass der Steuerpflichtige vorsätzlich unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht beziehungsweise steuerlich erhebliche Tatsachen bewusst verschwiegen und dadurch Steuern verkürzt hat.

Genau an dieser Grenze zwischen steuerlichem Fehler und vorsätzlicher Steuerhinterziehung setzt eine spezialisierte Steuerstrafverteidigung an.