Wenn Vermietung zur strafrechtlichen Gefahr wird
Die Vermietung von Wohnungen oder Gewerbeobjekten ist eine weitverbreitete Form der privaten Einkunftserzielung. Was viele Eigentümer unterschätzen: Bereits kleine Fehler oder Unvollständigkeiten in der steuerlichen Erfassung dieser Einnahmen können erhebliche strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Wer Mieteinnahmen nicht oder nicht in voller Höhe in seiner Einkommensteuererklärung angibt, riskiert den Vorwurf der Steuerhinterziehung gemäß § 370 Abgabenordnung (AO).
Was ist steuerlich anzugeben?
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und sind in der Einkommensteuererklärung vollständig anzugeben. Dazu zählen nicht nur die vertraglich vereinbarten Monatsmieten, sondern auch Nebenkostenvorauszahlungen, Umlagen für Strom und Heizung oder pauschale Zuschläge für Möblierung oder Garagen.
Selbst wenn eine Wohnung an Familienangehörige vermietet wird oder die Miete in bar entrichtet wird, besteht eine umfassende Erklärungspflicht. Wird hiergegen verstoßen, sieht die Finanzverwaltung regelmäßig Anhaltspunkte für eine Steuerhinterziehung.
Typische Fallkonstellationen
In der Praxis kommt es immer wieder zu folgenden Konstellationen:
- Barzahlungen der Miete werden nicht als Einnahme erfasst,
- Mietverhältnisse werden komplett verschwiegen,
- Nebenkostenpauschalen werden nicht angegeben,
- Mieteinnahmen aus Ferienwohnungen werden nicht korrekt verbucht,
- bei Auslandsimmobilien werden die Erträge nicht erfasst.
Zudem besteht bei Airbnb-Vermietungen, Untervermietungen oder befristeten Mietverhältnissen ein erhöhtes Risiko, da hier die automatische Datenübermittlung durch Plattformbetreiber zunehmend die Kontrolle durch die Finanzbehörden erleichtert.
Wie erfährt das Finanzamt davon?
Das Finanzamt wird häufig durch Kontrollmitteilungen, anonyme Anzeigen, Abweichungen in der Steuererklärung oder Informationen von Dritten auf Unstimmigkeiten aufmerksam. Auch Banken, Makler oder Mieter geben mitunter Hinweise auf Einkünfte, die in der Steuererklärung nicht auftauchen.
Ein weiteres Risiko besteht bei Betriebsprüfungen oder Nachlassverfahren, in denen nicht deklarierte Mieteinnahmen im Nachhinein bekannt werden. Auch durch internationale Informationsabkommen können Mieteinnahmen im Ausland inzwischen leicht nachvollzogen werden.
Strafrechtliche Folgen einer Steuerhinterziehung
Nach § 370 AO drohen bei einer vorsätzlichen Steuerhinterziehung Geldstrafen oder Freiheitsstrafen von bis zu fünf Jahren, in besonders schweren Fällen sogar bis zu zehn Jahren. Ab einem Hinterziehungsbetrag von 50.000 Euro nimmt die Rechtsprechung regelmäßig einen besonders schweren Fall an. Bei Beträgen ab 100.000 Euro wird eine Freiheitsstrafe ohne Bewährung zunehmend wahrscheinlicher.
Neben der strafrechtlichen Sanktion drohen:
- Rückforderungen der hinterzogenen Steuerbeträge,
- Verzinsung nach § 233a AO,
- Hinterziehungszinsen nach § 235 AO,
- Zinseszinsen und Nachzahlungsbescheide,
- negative Auswirkungen auf die Bonität,
- Reputationsschäden oder gewerberechtliche Konsequenzen.
Verteidigungsmöglichkeiten und Selbstanzeige
Wer ein Ermittlungsverfahren wegen Steuerhinterziehung vermeiden möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine strafbefreiende Selbstanzeige abgeben. Diese muss vollständig, rechtzeitig und inhaltlich korrekt sein, um ihre Wirkung zu entfalten. Bei bereits laufenden Ermittlungen ist die Selbstanzeige nicht mehr möglich.
Im Strafverfahren selbst kommt es auf eine umfassende Aufarbeitung der Vermögensverhältnisse an. Entscheidend ist, ob Vorsatz nachgewiesen werden kann oder ob lediglich ein fahrlässiger Fehler vorliegt. Auch die Dauer der Hinterziehung, die Höhe der Beträge und das Verhalten im Verfahren haben Einfluss auf die Strafzumessung.
In vielen Fällen kann durch eine sachgerechte Verteidigung eine Einstellung gegen Auflage oder eine mildere Sanktion erreicht werden. Besonders wichtig ist eine strukturierte Dokumentation aller Einnahmen und Ausgaben sowie eine enge Zusammenarbeit mit einem steuerlichen Berater.
Warum Rechtsanwalt Andreas Junge und Dr. Maik Bunzel die richtigen Verteidiger sind
Rechtsanwalt Andreas Junge und Rechtsanwalt Dr. Maik Bunzel sind Fachanwälte für Strafrecht und zertifizierte Berater für Steuerstrafrecht. Sie verfügen über jahrelange Erfahrung in der Verteidigung von Mandanten in Verfahren wegen Steuerhinterziehung – insbesondere im Zusammenhang mit Mieteinnahmen und Immobilienbesitz.
Ihre interdisziplinäre Arbeitsweise, die enge Abstimmung mit Steuerberatern sowie ihre profunde Kenntnis der einschlägigen Rechtsprechung ermöglichen eine effektive und diskrete Verteidigung. Ziel ist stets, ein faires Verfahren zu gewährleisten, wirtschaftlichen Schaden zu minimieren und gegebenenfalls eine rückwirkende Aufarbeitung steuerlicher Fehler zu ermöglichen.